广州多个楼盘降价?不可能!别被网签数据忽悠

更新时间:2019-09-09      

  天河竟还有7千多元/平的楼盘?南沙竟出现8千多元/平的楼盘?近期,网易房产小编监控阳光家缘数据发现,广州的天河、海珠、荔湾、南沙等区域出现多个网签均价“超低”的楼盘,不仅远低于项目在售价格,甚至低于区域网签均价。真相究竟如何,是降价还是另有隐情?

  网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2017年开年以来,除从化外,广州一手住宅网签成交均价已经“全线”破万。其中,天河突破5万/平方米,海珠突破3.1万/平方米,荔湾跨越2.6万/平方米,南沙跨越1.4万/平方米。而低价项目的出现其实主要是“补网签”所致。所以不要对降价抱有期待,你可能仅仅是被官方的网签数据给“误导”了。

  对比数据会发现,近期广州网签均价与区域房价现状差异较大的项目主要位于天河、海珠、荔湾、南沙几个区域。另外,中心六区中的越秀近期也存在类似的低价盘成交情况。

  具体来看,天河阳华国花苑,网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2017年1月1日-2月6日网签成交14套,面积1223平方米,均价却仅有8201元/平方米。而天河区整体均价已是突破5万的节奏。

  荔湾丽和华庭仍是在上述周期内网签成交145套,面积9278平方米,荣登荔湾区销冠,均价却仅有10429元/平方米,比荔湾1月均价低了超过1.6万。

  海珠的罗马家园同样是在上述周期网签成交10套,排名全区第二,面积2228平方米,均价仅有15893元/平方米,比该区销冠楼盘可逸家园24604元/平方米低了近9000元。

  南沙楼盘阳光城丽景湾,2月1日-2月6日,短短6天就网签成交41套,面积3323平方米,均价却只有8950元/平方米。而南沙区域均价早已突破1万4的大关。

  据悉,网易房产的监控网签数据来源于广州住建委旗下官方网站“阳光家缘”,其数据是真实客观的,只是与开发商销售数据相比,一般有一至两周的时间滞后。另外,大量回迁房集中网签或者旧盘补网签出现也会给均价数据带来波动。此次之所以出现众多低价盘,主要就是“补签”所致。

  为何要补签?南沙区阳光城丽景湾项目原名“广晟海韵星洲”,被阳光集团收购后于去年底重新开盘。根据“广州房产”核实该批网签房源是在被收购前就已卖出,仅是签约推迟。而天河区的阳华国花苑是早已售罄多年的老盘,是中石化卖给员工的物业,因历史遗留问题而导致少量单位多年后才“补签”。

  鸡年春节广州楼市表现如何?根据网易房产监控阳光家缘数据,全市一手住宅网签37套(2017年1月27日-2月2日,年三十至初七),比去年春节(2016年2月7日-2月13日,年三十至初七)仅卖出20套的成交量反而上涨85%。而价格方面,网签均价13499元/平方米,与去年春节同期相比上涨19.4%。

  近期多家媒体报道受春节假期及调控政策的影响楼市成交惨淡。网易房产小编大致整理了一线城市的成交数据,发现广州楼市成交下跌并不明显。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,2017年1月全月,北京新建住宅成交4787套,成交54.18万平米,环比跌49.2%,同比跌32.1%。

  据国土局备案数据显示,1月深圳新房成交仅1652套共17.4万平米,套数和面积环比分别下跌24%和20%,成交处于历史同期低位,仅仅高于2012年1月。

  同样下跌的还有上海。中原地产研究中心统计数据显示,2017年1月全月,上海新建住宅成交9319套,成交面积88.68万平米,环比下跌31.6%,同比下跌60.0%。

  网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2017年1月广州一手楼网签成交6823套,同比2016年1月的7809套减少986套,同比下降12.63%。

  中原地产分析师张大伟指出:2016年春节在2月份,春节期间大部分城市网签系统暂停,从市场同比变化看,2017年市场成交量1月同比下跌是必然现象。整体看,市场剔除春节影响,将依然延续2016年4季度的变化。

  受春节影响,广州一手住宅供应回归至去年一季度的低位水平。根据预测,未来广州市场或因供应不足而出现成交量回落。

  据中原研究部的统计,1月全市一手住宅新批供应5227套,53.72万平方米,同比减少21%,环比减少39%。而供应自去年11月冲高至全年高峰后逐月回落。

  中原研究部监测广州1月开盘项目发现,自第二周以来全市无新开盘及推货项目, 整个1月新推货的住宅项目仅6个,货量不足700套,不到12月的1/5。其中,热门成交区域黄埔货量受春节效应影响最明显:1月无推货项目,新批供应量也仅有8.01万平方米,环比减少8成。

  去年广州一年住宅市场去库存成效显著。2016年初,广州库存消化周期达11个月。2017年开年,根据中原研究部统计,香港马会118图库。截至1月底,全市一手住宅库存不足700万平方米,近6个月消化767.65万平方米,库存消化周期不足半年,处于供不应求状态,“缺货”效应加剧。

  区域库存方面,除了中心的越秀、海珠、荔湾、天河,以及外围的从化,在消化周期上有一定延长,其他区域均继续缩短。而上述几区的库存消化周期仍处于较低位。

  数据显示,除了海珠,其他区域均不足10个月。除花都、番禺、南沙仍有较合理库存及对应的消化周期,其他大部分区域均出现供不应求状况。增城、白云的库存消化周期不足4个月,黄埔不足3个月。若不为结构性因素影响,这些区域的楼价仍然有较大上涨风险。

  去年广州土地供应减少,即便开发商开发速度较往年明显加快,但市场供应仍未能跟上,供求的缺口也将继续扩大。市场的消化,暂时或只能继续依靠库存。受货量减少的影响,未来成交量不一定会继续走高。

  新年初始,部分开发商对资金的渴求程度不如年末。根据中原研究部预测,开发商或会调慢推货的步伐以适应市场。

  1、登录阳光家缘官方网站。点击房源信息中的项目信息栏目查询想要购买的楼盘信息。可通过多种方式搜索到具体楼盘,常用方式为输入项目名称或预售证号。(注:阳光家缘当中项目名称是标准地名而非通常的项目推广名,输入推广名可能出现查询不到的情况,具体可咨询销售人员)

  2、点击搜索到的项目名称即可进入具体项目。以项目中海金沙馨园为例,项目中各个物业类别的已售套数、面积、累计成交均价情况均可在其中找到。(注:阳光家缘上均价是预售证对应楼盘的累积价格,统计周期较长,而非即时价格,仅适用于购房参考,不能完全作为价格依据。可通过登录网易房产数据中心查询每日监控数据。更及时了解均价的变化。)

  3、另外,楼盘热销是否属实,也可根据销售套数、面积来参考。(注:由于网签备案和实际楼盘销售相比往往有一至两周滞后,所以无论是网签套数、面积还是均价数据,都难以反应实时情况,更适用于后期参考。